KDH: Giá mục tiêu: 40.000 VNĐ
13/11/2025: VNI kết phiên quanh tham chiếu, chưa có tín hiệu dòng tiền tham gia mạnh trở lại. Sau nhịp phục hồi ngày 11/11/2025, thị trường đang chững lại với áp lực chốt lời. Nhưng riêng với KDH đang giữ nền vững. Thị trường 3 tháng qua có cổ phiếu đã điều chỉnh 30-40%, chật vật lấy lại nền giá thì cổ phiếu KDH đã hồi phục ngay sau đó, tiếp tục thu hẹp biến độ, mạnh hơn thị trường và nhóm ngành.
Lý do gì để dòng tiền vẫn ở lại cổ phiếu KDH:
* Dự án Gladia by The Water (Emeria & Clarita, hợp tác triển khai cùng Keppel): điểm nhấn tạo nên dòng tiền cho doanh nghiệp giai đoạn 2H2025-2026. Dự án đã chính thức được chấp thuận bán nhà ở hình thành trong tương lai 202/226 sản phẩm thấp tầng và mở bán vào T9/2025 với giá bán trung bình khoảng 228 triệu VND/m2. Trong năm 2025, dự án sẽ đóng góp chính vào KQKD 2H2025 và dự phóng doanh số mở bán mới đạt 3,380 tỷ VND (+309% YoY) tương đương khoảng 100 sản phẩm, DTT = 4,682 tỷ VND (+43% YoY) và LNST-CDTS = 860 tỷ VND (+8% YoY) nhờ bàn giao 420 căn hộ The Privia và 88 sản phẩm thấp tầng tại Gladia by The Water trong 1H2025.
Các dự án đang triển khai của KDH:
| Dự án | Quy mô (ha) | Sản phẩm | Mở bán | Bàn giao | Tình trạng pháp lý |
| Clarita | 5.8 | 159 thấp tầng | 2H2025 | 2H2025 – 2027 | Hợp tác cùng Keppel, dự kiến mở bán T9/2025 |
| Emeria | 6.1 | 67 thấp tầng, 964 cao tầng | 2H2025 | 2H2025 – 2027 | Hợp tác cùng Keppel, dự kiến mở bán T9/2025 |
| Solina | 16.6 | GDD1: 500 thấp tầng | 2026 | 2026-2028 | Đã có GPXD và quyết định tiền sử dụng đất cho GĐ1 |
| KCN Lê Minh Xuân | 109.9 | 102 ha NSA | 2027 | 2027-2032 | Giai đoạn 1 (89ha) đã nhận được GPXD |
| Tân Tạo | 330 | 58.3 ha NSA | 2027 | 2028-2033 | Đã có chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, GPMB gần 90% |
| Phong Phú 2 | 132.9 | 61 ha NSA | Đã hoàn tất GPMB | ||
| Khu nhà ở cao tầng Lộc Minh | 1.9 | Đã hoàn tất GPMB Đang hoàn thiện thủ tục pháp lý | |||
| Bình Trưng Đông | 18 | Đã hoàn tất GPMB Đang hoàn thiện thủ tục pháp lý |
Có thể thấy rõ, Doanh thu thuần quý 3 đạt khoảng 1.098 tỷ đồng, tăng ~ +335% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ (hoặc tương đương) đạt ≈ 526 tỷ đồng, gấp gần 7 lần cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp tăng mạnh, đạt khoảng 70% trong quý này. Quý này tăng trưởng mạnh nhờ việc ghi nhận bàn giao và bán sản phẩm thấp tầng từ dự án Gladia (hợp tác giữa KDH và Keppel Land) được thực hiện sớm hơn dự kiến. Hàng tồn kho đến cuối quý 3/2025 được ghi nhận ổn định, ở mức khoảng 23.085 tỷ đồng.
Mức tăng trưởng khủng của quý này phần lớn là nhờ ghi nhận bàn giao sớm từ dự án lớn — nên cần xem xét kể cả quý sau và việc bàn giao tiếp theo để đánh giá tính bền vững. Biên lợi nhuận cao (~70%) chủ yếu vì sản phẩm thấp tầng có biên lợi nhuận tốt hơn so với căn hộ chung cư.
So sánh với xu hướng ngành bất động sản (VN) & điểm nổi bật của KDH
- Ngành bất động sản nhà ở tại TP.HCM / miền Nam đang có dấu hiệu phục hồi: nguồn cung, thanh khoản được cải thiện. Ví dụ: ghi nhận tín dụng cho ngành bất động sản tăng mạnh.
- KDH có thế mạnh: quỹ đất đủ lớn, sản phẩm nhà thấp tầng với biên lợi nhuận tốt hơn chung cư, dòng sản phẩm bàn giao ổn định → giúp tăng trưởng đột biến khi bàn giao lớn diễn ra. Ví dụ, Q3 2025 biên lợi nhuận gộp cao (~70%) là minh chứng.
Dự thảo sửa đổi luật được thông qua sẽ là một yếu tố dẫn dắt lớn cho KDH được tái định giá do tháo gỡ được một trong những nút thắt lớn nhất của dự án KDC Tân Tạo là GPMB. KDH hiện đang giao dịch tại P/B 2025F = 2.05x – được thị trường trả giá cao hơn so với trung bình ngành hiện tại 1.8x đến từ quỹ đất lớn tại TP HCM với giá vốn thấp và năng lực hoàn thiện pháp lý của doanh nghiệp.
Định giá P/B của KDH và các DN cùng ngành
Nguồn: Bloomberg
